Ταυτοποίηση Φορολογίας SCPI: Όλα που χρειάζεστε για να υπολογίσετε καλά

Θέλετε να επενδύσετε στο διαμερισμα χωρίς να πρέπει να διαχειριστεις τετοιούς ξενασκούς, αλλά και να διαφέρετε τον προσωπικό σας φυλάκιο και να βελτιώσετε την έκταση της φορολογίας σας; Οι SCPI (Συνεταιρισμοί Κοινού Πληροφορικού Πληθωρισμού) παρέχουν ακριβώς αυτή την ευκαιρία. Ωστόσο, πριν αγοράσετε τα πρώτα σας μέρη, είναι βασικό να καταλάβετε τη φορολογία που περιβάλλει αυτά τα συνολικά πληθωρισμούς. Αυτή η ολοκληρωμένη άρθρωση σας οδηγεί βήμα προς βήμα για τον υπολογισμό της εισοδηματικής των εσόδων SCPI το 2025, την αναγνώριση των καλύτερων στρατηγικών βελτίωσης και την αποφυγή των συνηθείς λάθων των αρχικών επενδυτών.

Εισαγωγή στη φορολογία των SCPI

Οι SCPI προσελκύουν με την απλότητα του πρόσβασης στον αγώνα διαμερισμα, τη μεταδίδοση των κινδύνων και την προοπτική επαναληπτικών εσόδων. Το επενδυτής στην SCPI, αγοράζει μέρη ενός συνεταιρισμού που κρατά το και διαχειρίζεται ένα πακέτο διαφοροποιημένου διαμερισμα, κυρίως συνοπτικά από εξεγκριντικά, εμπορικά και μερικά κατοικια. Ο επενδυτής λοιπόν λαμβάνει εσόδα σε μορφή επαναληπτικών ζημιών. Ως κάθε επενδυτής διαμερισμα, η κράτηση μέρων SCPI προκαλεί ιδιαίτερες φορολογικές υποχρεώσεις που πρέπει να αναμενθούν από την αγορά μέρων. Η κατανόηση της λειτουργίας της ταυτοποίησης των εσόδων, της παραβίας στην αντιπροσώπευση ή της Φορολογίας Επιμέλειας Ιδιωτικών Αποθεμάτων (IFE) είναι βασική για τον καλό υπολογισμό της ομαδικής επικουρίας του επενδυτή και τη βελτίωση των επιλογών του φυλακιού.

Τι είναι μια SCPI;

Μια SCPI είναι μια δομή επενδυτής συνοπτικής που συλλέγει χρήματα από πολλούς αποθεματικούς για την αγορά, τη διάταξη και τη διαχείριση ένα πακέτο διαφοροποιημένου διαμερισμα. Ο επενδυτής κρατά μέρη και απολαμβάνει μια προσαρμοστική προσανατολισμένη σε χρόνο μέρος των ζημιών που λαμβάνονται από την SCPI. Η προσφορά προσαρμοστεί μεταξύ SCPI επιμέλειας (ανατροφή εξεγκριντικά, εμπορικά, λογιστική), SCPI φορολογίας (στρατηγική προσαρμοστική προσανατολισμένη σε διαφοροποιημένα διαμερισμα τύπου Malraux ή Pinel) και SCPI παραβίας (στρατηγική αντιπροσώπευση του κεφαλαίου σε μακρά χρονικά). Τα επιμέλεια που παρέχονται παραλλαγούν κάθε έτος αλλά επικεφαλεύονται περίπου 4,5% βραδινά το 2025 για το μεγαλύτερο μέρος των γαλλικών SCPI, ένα επίπεδο που είναι ενδιαφέρον σε σύγκριση με άλλες λύσεις φυλακιού.

Γιατί είναι κεντρική η φορολογία των SCPI στην απόφασή σας;

Γιατί ολόκληρη η ομαδική επικουρία ενός επενδυτή SCPI αναφέρεται στη φορολογία που θα εφαρμοστεί και στα εσόδα που λαμβάνονται και στις παραβίες που επιτυχούν κατά την αντιπροσώπευση των μερών. Πολλά παράγοντες αλλάζουν σημαντικά το ποσοστό της φορολογίας: η τραχηρά σημαντική της φορολογίας, η φύση των εσόδων που παράγονται, η διαμέσου της SCPI (Γαλλία ή ξένος), η δι

Τα διαιτώμενα εσόδα από μια ΣΚΠΙ θεωρούνται ως γηπεπλών εσόδα από την άποψη του φορολογικού συστήματος. Αυτά πρέπει να ενσωματωθούν στην αναφορά σας για φόρο εισοδίμων στην κατηγορία των γηπεπλών εσόδων και όχι ως διαιτώμενα ή μετρικά εσόδα. Στο πλαίσιο αυτού, είναι υπό την εξουσία του προόδισμα του φόρου εισοδίμων, που προστίθεται ο προσαρμοσμένος φόρος κοινωνικής υποστήριξης που είναι σημειωμένος στο 17,2%. Ο φορολογικός σύστημα εφαρμόζεται στα ιδρυμένα εσόδα μετά την αποφυγή οποιωνδήποτε αποδεκτών δαπανών, ανάλογα με το επιλεγμένο σύστημα:

  • Μικρο-γηπεπλών σύστημα: πρόσβαση εάν η ολοκληρωμένη έκταση των γηπεπλών εσόδων (όλων των αγαθών, ΣΚΠΙ συμπεριληφθέντων) είναι χαμηλότερη από 15.000 € ανα έτος και αν έχετε τουλάχιστον ένα εγγεγραμμένο εγχώριο αγαθό. Αυτό το σύστημα επιτρέπει ένα σταθερό αποφυγόμενο ποσοστό 30% στα ολοκληρωμένα εσόδα, το άλλο προστίθεται στο συνολικό εσόδο σας και είναι υπό την εξουσία του προόδισμα του φόρου εισοδίμων, προστεθέντας ο προσαρμοσμένος φόρος κοινωνικής υποστήριξης.
  • Αληθινό σύστημα: υποχρεωτικό εάν τα γηπεπλών εσόδα σας υπερβαίνουν 15.000 € ή σε περίπτωση που δεν έχετε εγγεγραμμένο εγχώριο αγαθό, ή σε περίπτωση επιλογής. Μπορείτε τότε να αποφύγετε το ποσοστό των δαπανών που υποστηρίζουν η ΣΚΠΙ (δαπάνες διαχείρισης, χρέη για το παρασκευασμένο ιδρύμα, εργασίες, φόροι, κλπ.). Τα ιδρυμένα εσόδα είναι τότε υπό την εξουσία του αληθινού συστήματος.

Είναι σημαντικό να εντοπίσετε την έλεγχη σας και να συγκρίνετε τα δύο συστήματα για να επιλέξετε το σύστημα που παρέχει την πιο υποστηρικτική φορολογική θέση σύμφωνα με τον φορολογικό προφίλ σας. Στην πράξη, η επιλογή του αληθινού συστήματος είναι αυτοματική για τους επενδυτές που έχουν μόνο ΣΚΠΙ.

Οι προσαρμοσμένοι φόροι κοινωνικής υποστήριξης που εφαρμόζονται στα εσόδα ΣΚΠΙ

Στα γηπεπλών εσόδα που προέρχονται από γαλλικές ΣΚΠΙ προστίθεται συστηματικά ο προσαρμοσμένος φόρος κοινωνικής υποστήριξης στο 17,2%. Αυτοί οι φόροι κοινωνικής υποστήριξης είναι υποχρεωτικοί, ακόμη και αν δεν είστε φορολογούμενος για τον φόρο εισοδίμων. Για έναν φορολογούμενο που βρίσκεται σε μια υψηλή τράγμα, η συνολική φορολογική εφαρμογή μπορεί να υπερβαίνει το 40% στα ιδρυμένα εσόδα. Είναι λοιπόν σημαντικό να ενσωματώσετε αυτό το επίπεδο σε κάθε υπολογισμό επικέφαλος απόδοσης. Οι ΣΚΠΙ ευρωπαϊκές, επενδυμένες εκτός της Γαλλίας, αποφεύγουν μέρος αυτής της κατασκευής (βλέπε παρακάτω).

Ειδική περίπτωση: Η φορολογική θέση των εσόδων που προέρχονται από Ευρωπαϊκές ΣΚΠΙ

Οι ΣΚΠΙ που επενδύουν στο εγχώριο στην Ευρώπη (Γερμανία, Βέλγιο, Ισπανία, Ιταλία, κλπ.) παρέχουν μια αποφυγόμενη φορολογική θέση λόγω των συνθηκών φορολογικής συμφωνίας που υπογράφονται μεταξύ της Γαλλίας και των Κρατών ιδρύσεως. Αυτές οι συμφωνίες αποφεύγουν τη διπλή φορολογική εφαρμογ

Το να έχετε μερίδες SCPI σας εξυπνώνει στο φόρο επισιτισμού γη που απαιτείται αν το καθολικό ποσό των υπολοίπων προϊόντων που διαθέτετε υπερβαίνει τα 1,3 εκατομμύρια ευρώ στις 1η Ιανουαρίου της ημέρας. Το ποσοστό που έχετε στις μερίδες SCPI (περιλαμβανομένων αυτών που εγγράφονται σε ένα σύνταγμα ζωής) πρέπει να ληφθεί υπόψη μέχρι το ποσό της υποστηρουμένης αξίας των κτιρίων που διαθέτεται από τη SCPI. Η αξιοποίηση γίνεται με βάση την αξία απόσυρσης των μερίδων στην ημερομηνία της 1ης Ιανουαρίου. Δεν υπάρχει ιδιαίτερο αποσυρματικό: η μέρος της αξίας των κτιρίων που διαθέτεται μέσω των SCPI περνάνει πλήρως στην αποθήκη φορολογίας.

Επανάληψη για τη φορολογική των προσθημάτων κατά την αναγνώριση των μερίδων SCPI

Σε περίπτωση αναγνώρισης των μερίδων σας SCPI, μπορείτε να δημιουργήσετε ένα πρόσθημα γη που είναι φορολογήσιμο. Αυτό το πρόσθημα υπολογίζεται από τη διαφορά μεταξύ της τιμής αναγνώρισης (μείωσης των φόρων αναγνώρισης) και της τιμής αγοράς (αύξησης των φόρων αγοράς). Η φορολογία ακολουθεί τον κανονισμό των προσθημάτων γη:

  • Φορολογία στον φόρο επισιτισμού: 19%
  • Φόροι κοινωνικού: 17,2%

Το αποσυρματικό εφαρμόζεται με βάση τη διάρκεια διάθεσης:

  • 6% αποσυρματικό/χρόνο μεταξύ της 6ης και της 21ης χρονιάς στον φόρο επισιτισμού;
  • 4% της 22ης χρονιάς στον φόρο επισιτισμού;
  • Αποσυρματικό πλήρως μετά των 22 χρόνων και αποσυρματικό πλήρως μετά των 30 χρόνων.

Προστίθεται ενδεχόμενα ένα προσθήματος στο πρόσθημα αν αυτό το πρόσθημα είναι υπερβαίνει τα 50.000 € (από 2% έως 6% ανάλογα με το ποσό). Αυτή η φορολογία είναι επίσης ισχυρή για τις μερίδες SCPI που διαθέτεται σε ζωής μετά τις μονάδες μετρήσεων κτιρίων.

Η φορολογία των εισοδημάτων χρηματοπιστικών που προέρχονται από την τραπεζική της SCPI

Όταν η SCPI διαχειρίζεται παρακτινοί περιορισμοί τραπεζικής, τα εισοδήματα χρηματοπιστικών αυτών των τραπεζικών είναι φορολογήσιμα ως εισοδήματα χρηματοπιστικών και όχι ως εισοδήματα γη. Αυτά τα προϊόντα είναι τότε υπό την εξάρτηση του προσαρμοσμένου προσαρμοσμένου (PFU, ή «flat tax») στον ποσοστό 30% (12,8% φόρο επισιτισμού + 17,2% φόροι κοινωνικού), εκτός αν επιλέξετε τον κατάλογο του φόρου. Πρέπει λοιπόν να προσέχετε, σε περίπτωση αγοράς μερίδων SCPI, στην πραγματική διανομή μεταξύ εισοδημάτων γη και εισοδημάτων χρηματοπιστικών που διανέμονται μέσα στο πορτφέλιο.

Περίπτωση των φορολογικών SCPI: ειδικά διατάξεις

Ορισμένες SCPI είναι ειδικευμένες στο κατοικημένο νέο ή να ανακατασκευαστεί και δίνουν πρόσβαση σε διατάξεις αποσυρματικών όπως το Pinel, το Malraux ή το Denormandie. Σε επενδυτικό σε μια φορολογική SCPI, μπορείτε να αποκτήσετε, υπό συνθήκες, ένα αποσυρματικό φόρου προσανατολισμένο στην συνδρομή σας και στην παραχώρηση των συνθηκών της τοποθεσίας και των περιορισμών πόρων/τιμών της διατάξεως που αφορά. Για παράδειγμα, μια SCPI Malraux θα σας δώσει το δικαίωμα σε ένα αποσυρματικό φόρ

Η επιλογή του συστήματος μικρο-φοντικής ή του συστήματος πραγματικής είναι κρίσιμη κάθε χρόνο κατά την έκθεση των αποδοχών σας για τα φοντικά εσώτερα. Αν είστε ικανοποιημένος για τη μικρο-φοντική (αποδοχές φοντικών αποθεμάτων σε όλα τα είδη συνολικά υπό 15.000 € και κατοχή τουλάχιστον ενός είδους που είναι εξυπηκότας) το αποτυπωματισμό 30% απλοποιεί τη διαχείριση και μειώνει τη φορολογική φορά. Ωστόσο, το σύστημα πραγματικής μπορεί να είναι πιο επικεφαλής αν χρησιμοποιείτε μια δαπάνη για την αποζημίαση των μερών σας με ένα δανειοδότη ή αν η SCPI διανέμει αποδοχές που είναι ουσιαστικά μετά πολλών αποδεκτών δαπανών. Είναι σημαντικό να εκτελείτε προσεκτικές συγκριτικές προβολές βάσει της συγκεκριμένης κατάστασής σας.

Πολυμορφισμός μέσω των ευρωπαϊκών SCPI για τη μείωση της φορολογικής φοράς

Η επένδυση σε SCPI που κρατούν κτήρια εκτός της Γαλλίας παρέχει ένα διπλώμα ωφέλιμο: πολυμορφισμός γεωγραφικός και φορολογικής φοράς που είναι προσανατολισμένη. Τα αποδοχές που προέρχονται από αυτά τα μερά είναι συνήθως αποφεύγοντες τους κοινωνικούς προσαύξηματα και είναι σχεδιασμένα για να είναι αποφεύγοντες φορολογικά στη Γαλλία λόγω του κρέδιτου της φορολογικής φοράς. Αυτό επιτρέπει την αυξήσει της ουσιαστικής αποδόσεως του επενδυτή σε προφίλ που είναι ισχυρά φορολογικά. Για τη μεγιστοποίηση της στρατηγικής, είναι συμβουλευτικό να συνδυάσετε SCPI γαλλικές (ημιτελής πηγή αποδοχών, σταθερότητα) και ευρωπαϊκές (οικονομική φορολογική, ουσιαστική αποδόσεως) με προσοχή να προσαρμόσετε την κατανομή σύμφωνα με τη φορολογική φορά του χώρου της επένδυσης.

Χρήση των φορολογικών περιοχών: ασφάλεια ζωής και PER

Οι περισσότερες συμβάσεις ασφάλεια ζωής και ορισμένες προγράμματα επιταγών επιταγών (PER) επιτρέπουν την περιλήψη μεντιον ιντεγριτεντς που είναι επενδυμένες σε SCPI. Σε αυτό το πλαίσιο, ορισμένες αποδοχές ή προσθήκες μπορεί να είναι ικανοποιημένες για μια μειωμένη φορολογική φορά, ιδιαίτερα μετά από οκτώ χρόνους για την ασφάλεια ζωής. Στην ασφάλεια ζωής, η αποζημίαση των μερών (αποζημίαση μέρους ή αποζημίαση πλήρους) είναι φορολογούμενη σύμφωνα με το συγκεκριμένο σύστημα αποζημίασης, με εφαρμογή του αποτυπωματισμού ετήσιου (4.600 € για μια μόνη άτομο, 9.200 € για ένα ζευγάρι), μετά την εφαρμογή ενός προσαύξηματος (24,7% μετά από οκτώ χρόνους). Οι αποδοχές που παράγονται μέσα στο σύνταγμα δεν παράγουν φορολογική φορά μέχρι να αποζημιαστούν.

Χρήση του δανειοδότη για την αποζημίαση των μερών σας σε SCPI

Η χρήση παραγγελίας ποσοστών επιτρέπει την αφαίρεση των επιτομών δανεισμού από τους οικονομικούς εσόδους στο πλαίσιο του πραγματικού καθεστώτος. Αυτή η αφαίρεση μειώνει τη βάση φορολογίας και βελτιώνει τον ακριβή επιτόκιο μετά φόρων του επενδυμένου χρήματος κατά τη διάρκεια της φάσης αποπληρωμής του δανεισμού. Μια στρατηγική που μπορεί να είναι ενδιαφέρουσα μπορεί να περιλαμβάνει την επένδυση σε ΣΚΠΙ με παραγγελίας ποσοστό για να δημιουργήσει ένα φορολογικό επιταχυντικό. Ωστόσο, είναι απαραίτητο, πριν από κάθε συμφωνία, να αξιολογήσει τη σταθερότητα των επιτοκίων, το επίπεδο κινδυνολογίας των επιλεγμένων ΣΚΠΙ και να προσθέσει τον συνολικό κόστος του δανεισμού στην προβλεπτική υπολογισμό του ιδιοκτησίας.

Πρακτική παράδειση για την υπολογισμό της φορολογικής ΣΚΠΙ

Ας υποθέσουμε έναν φορολογούμενο επενδυτή στο 30%, που λαμβάνει 8.000 € οικονομικών εσόδων μέσω των γαλλικών ΣΚΠΙ του σε 2025. Δεν έχει άλλα ιδιωτικά περιουσιακά με την άμεση, έχει, λοιπόν, την ανάγκη να είναι απαραίτητα στο πλαίσιο του πραγματικού καθεστώτος. Στα 8.000 € των εσόδων:

  • Φορολογία στον φόρο εσόδων με τον προοδευτικό κώδικα: 30% × 8.000 € = 2.400 €
  • Φορολογικά προσβάσματα: 17,2% × 8.000 € = 1.376 €
  • Επομένως, μια συνολική φορολογία των 3.776 €, για έναν ακριβή επιτόκιο περίπου 4.224 €

Σε σύγκριση, σε 8.000 € οικονομικών εσόδων από Ευρωπαϊκές ΣΚΠΙ ταυτόχρονα τοποθετημένες στη Γερμανία (φορολογία τοπική σε 15,825%), η ελλείψεις φορολογίας θα μειωθεί από το πρόσβασμα του φόρου και τα φορολογικά προσβάσματα μπορεί να μην εφαρμόζονται. Αυτό το σύνθεμα παρέχει έναν ακριβή επιτόκιο πιο ενδιαφέρον σε ισότιμη φορολογία.

Συμπέρασμα: Υπολογισμός, βελτίωση και επενδυμένος με ειρήνη στις ΣΚΠΙ

Οι ΣΚΠΙ αποτελούν ένα από τα πιο αποτελεσματικά και προσβατικά επενδυμένα περιουσιακά για τη διαφοροποίηση του περιουσιακού κατασκευών και τη δημιουργία οικονομικών εσόδων. Η φορολογία τους απαιτεί όμως μια συνεχή προσοχή σε πολλά βασικά σημεία: κατηγορία φορολογίας, επιλογή του φορολογικού καθεστώτος (μικρο-οικονομικό, πραγματικό), επίπεδο των φορολογικών προσβασμάτων, ιδιότητες των Ευρωπαϊκών ΣΚΠΙ, επίπεδο του φόρου ιδιοκτησίας, ιδιαίτερη μεταχείριση των προσθήκων στην αντιπώληση ή βελτίωση μέσω της ζωής, ΠΕΡ ή αποσχίσματα.

Για να υπολογίσετε καλά τη φορολογία των ΣΚΠΙ, πρέπει να πραγματοποιήσετε προσωπικές προβλεψτικές - που περιλαμβάνουν όλες τις φορολογικές μεταβλητές - και να επικοινωνήσετε με εξειδικευμένους σε κάθε βήμα του έργου, ειδικά όταν θέλετε να αναλάβετε μεταξύ πολλών στρατηγικών (διαφοροποίηση, δανεισμός, μεταδόση, επιλογή ΣΚΠΙ φορολογικών ή ΣΚΠΙ επιτόκιων, κλπ.).

Σε 2025, ο μέσος ρυθμός διανομής των γαλλικώ