TRI määritelmä: Käyttäjien täydellinen opas

TRI, eli Taseen Pääomaan Rajoittuva Rentoutumiskerroin, on yksi tärkeimmistä finanssitoiminnan mittareista, jota käytetään arvioimaan projektien tai sijoitusten todellista rentabilitiota. Tämä täydellinen opas tarjoaa syventymisen TRI määrittelyyn, laskentaan, tulkintaan ja hyödyihin, sekä tarjoaa konkreettisia esimerkkejä ja käytännön neuvoja sen käytettäväksi sijoitussääntöjen tekemisessä.

Mikä on TRI finanssialalla?

Taseen Pääomaan Rajoittuva Rentoutumiskerroin (TRI), jota kutsutaan myös englanniksi internal rate of return (IRR):nä, on rentoutumiskerroin, joka nollaa nettuon tuleman arvon (NTA) yhden sijoituksen ajalta generoivien varosuorituskaavojen sarjan. Se antaa tapahduttamisen keskipaikkamerkin, jonka generoi sijoitettu pääoma, ottaen huomioon varojen aikavalu.

Lopullisesti, TRI ilmaisee kerroin, jolla tuleman varosuorituskaavojen nykyarvot yhtyvät tarkalleen sijoitukseen alkuperäisestä. Se ilmaistaan aina prosenttiluvulla, määrittelemällä keskitetyn vuosittaisen rentoutumiskerroin projektin tai aktiivin, eikä euroina.

Miksi TRI on tärkeä sijoittajille?

  • Kompensoida rentoutumiskerroin useista projekteista eri kestoisuudella, summilla tai riskeillä yhdellä yhteenvetoindikaattorilla.
  • Selvittää todellisen suorituskyvyn sijoituksesta ottamalla huomioon aikavyöhyke ja rakennevarojen palautuksia.
  • Päättää sijoittaa kun TRI on suurempi kuin pääoman kustannus tai vaadittu rentoutumiskerroin.
  • Tunnistaa mahdollisuudet arvovirtauksien maksimoimiseksi yksityiskohtien rentoutumiskerroin.

TRI laskennallinen kaava

TRI:n laskenta perustuu yhtälön ratkaisemiseen, jossa NTA:n arvo nykyistä varosuorituskaavojen sarjaa on nolla. Se muuttaa sitten rentoutumiskerrointi, joka tasaa projektin alkuperäisen kustannuksen ja nykyarvoisesti actualisoidut varosuorituskaavojen sisäänpäästöt:

0 = ∑ (CFt / (1 + TRI)t) - Investimento_initial

Missä CFt merkitsee varosuorituskaavan arvoa aikana t ja investimento_initial on alkuperäinen sijoitusmäärä.

Esimerkki skemaattisesta:

Alkuperäinen sijoitusmäärä: 20 000 €
Vuotuiset varosuorituskaavojen sisäänpäästöt: 800 € 10 vuoteen (eli 8 000 €)
Varosuorituskaavojen loppuarvo: 22 000 € 10 vuoden kuluttua

TRI kaava 10 vuodeksi: 

TRI = {[(22 000 € + 8 000 €) ÷ 20 000 €]^(1/10)} − 1
TRI ≈ 4,14 %

TRI vertailu muihin finanssitoiminnan mittareihin

Indikaattori Määritelmä Tavoite Yksikkö
TRI Arviointiasteikko, joka nollaa VAN:n. Mittaa vuotuista todellista tuottavuutta sijoituksesta. %
VAN Poikkeama välillä tulevia varojen aktivoituja summaa ja alkuperäinen kustannus. Arvioi projektin luovan vai tuovan arvoa. €
P/E suhde Kapitalisaatio / nettoarvo Arvioi yrityksen arvion kaupallistamisesta. x
Beta Ressurssin alttiisuus markkinavarauksien muutoksille. Mittaa sijoituksen suhteellista riskiä. n/a

Huomio: TRI on ei osake, ei kauppakielinen osake — se ei ole kapitalisoitu, ei hinta, ei osakeosuus, ei beta, ei P/E suhde. Se saadaan laskemalla projektien tai ressurssien mukaan, eikä erityisen finanssivaatteen perusteella.

Miten TRI:n voidaan tulkita?

  • TRI > rahoitusmenojen kustannus : projektin on luotava arvoa, sijoitus on oikea.
  • TRI = rahoitusmenojen kustannus : sijoitus tasaa vain rahoitusmenojen kustannuksen, tuottavuus on neutraali.
  • TRI < rahoitusmenojen kustannus : projektin on tuhonut arvoa, sen pitäisi poistua.

Yksi korkea TRI kasvattaa yleisesti sijoittajien kiinnostusta, mutta tämän numero on aina käytettävä riskin tasoa, sijoitusaikavälin, liikkuvuuden ja odotetun varausmenojen vakauden näkökulmasta.

TRI:n rajat

  • TRI olettaa, että kaikki välinen varausmeno on uudelleen sijoitettu TRI:n tasolla, mikä on useissa tapauksissa realismia.
  • Laskenta on monimutkainen, kun varausmenot ovat epäjatkuvia tai monipuolisia; se vaatii sitten tietokoneohjelmia tai finanssitoimintaa.
  • Monilla varausmenon muutosten kanssa voi olla useita matemaattisia ratkaisuja (useita TRI:n arvoja).
  • Sillä ei ole absoluuttista arvon luomista (muuta kuin VAN:n).
  • Ei aina mahdollista arvioida projektin sisäistä riskiä.

TRI:n käyttö sijoittajien käytännön tarpeisiin

Erityisille tai ammattimiesten sijoittajille TRI käytetään järjestelmällisesti valintatehtävissä:

  • Yhden asuinprojektin (esimerkki: SCPI:n ostaminen, vuokratoimisto)
  • Yhden yritysprojektin tai innovaation (alkutilan, pienyritys)
  • Sijoitusten analysointi finanssivaateissa eli eläkerahastojen tai rakennetujen sijoitusten kutsut

Sijoittaja haluaa verrata kahden vuokratuotteen projektia:

  • Projekti A: tavoite TRI 5,2 % 12 vuoden ajan
  • Projekti B: tavoite TRI 3,8 % 20 vuoden ajan
Se, joka tarjoaa korkeamman TRI:n, näyttää edulliselta alun perin, mutta on myös analysoiden riskin, jatkuvuuden ja varausmenojen laadun.

Praktinen tapaus TRI:n laskemisessa

Oletetaan, että investoimme SCPI-osuuksien osuuksien:

  • Investointimäärä: 30 000 €
  • Viikkoravintojen määrä: 1 200 € vuoteen 15 vuotta
  • Arvo myyntiä lopussa: 35 000 €

TRI:n laskenta:

TRI = {[(35 000 € + (1 200 € x 15)) ÷ 30 000 €]^(1/15)} − 1
TRI = {[(35 000 € + 18 000 €) ÷ 30 000 €]^(1/15)} − 1
TRI = {[53 000 € ÷ 30 000 €]^(1/15)} − 1
TRI = {[1,7667]^(1/15)} − 1
TRI ≈ 3,89 %

Tämä numero auttaa sijoittajaa arvioimaan, onko hankkeessa olemassa kilpailukykyä muun sijoituksen tai tavanomaisen finanssipuolen verrattuna.

TRI ja riskinhallinta

TRIn maksimoiminen ei saa aiheuttaa riskien huomiotta jättämistä:

  • Muunteluotteen jakaminen : jakaa sijoitukset rajoittamaan keskittymisen riskiä
  • Pohjavesien analysointi : tutkii tulonsaannin vakavuutta, projektin laadua ja sopimuksen vahvuutta
  • Markkinoiden valvonta : seuraa tyhjiöiden, vuokraamattoman tilan, velaton tilan ja korkolajeja ympärileikkauksia
  • Säännöllinen uudelleennollistus : mukauta TRI:iä jokaisen ennakoivan tai epävarman varosuunnittelun muutosten kohdalla

Hylkää yleisiä virheitä:

  • Ei ole sallittua esittää TRI:a kuin kaupallista omaisuutta: sillä ei ole hintaa, kapitalisaatiota, osakkeita, P/E suuretta eikä betaa.
  • Vältä yhdistelemästä TRI:n ja osakemarkkinoiden suoritusindikaattorien välistä yleistä ymmärrystä, joka koskee vain järjestelmällisesti kaupallistettuja yrityksiä tai sijoitusrahastoja.
  • TRI:n täytyy aina liittyä konkreettiseen hankkeeseen, sijoitukseen tai varosuunnittelun sarjaan.

FAQ: Useimmat kysyttyjä kysymyksiä TRI:sta

  • Onko TRI sopiva kaikille sijoituksille?
    Kyllä, jos voidaan luottamuksellisesti arvioida tulevia varosuunnitelmaa ja sijoitusaikaa.
  • Miten helposti voidaan laskea TRI?
    Käytä Excelin tai muun finanssimuistuttimen «TRI» -funktiota, syötä negatiiviset (varojen poisto) ja positiiviset (varojen saanti) varosuunnittelun rivit eri aikarajojen sarakkeihin.
  • Voiko TRI olla negatiivinen?
    Kyllä, jos sijoitus tuottaa vähemmän arvoa kuin käyttämässä kapitalissa.
  • Onko TRI riittävä hankkeen valitsemiseksi?
    Ei, sen täytyy täydentää riskianalyysillä, likviditeettille, verotukseen ja talousennusteksi.
  • Mitä eroja TRI:n ja bruton tuottojen välillä on?
    Bruton tuotto ei ottaa huomioon ajan arvoa, kapitalin arvoa eikä välisien varosuunnittelujen. TRI on siis tarkempi ja merkityksellisempi pituuden mittana.

TRI asuntoinvestoinneissa

Asuntoluvun tai SCPI:n sijoituksessa TRI integroi kaikki saamansa tulot (huoneiston rentaat, osakeosake), lopullisen myynnin kohteesta tai osista sekä sijoitetun kapitalin. Se auttaa tasapainoittamaan markkinavarren vaikutusta myyntihinnan arvoon ja ennakoimaan hallinnon riskejä (tyhjiöitä, kulut, verotusta).

Praktiikan mukaan:

  • Sijoittaja arvioi odotettavia varosuunnitelmaa sijoitusaikana.
  • Hän nykyistää kukin näistä varosuunnitelmissa TRI:n kaavalla.
  • Hän vertaa ratkaisuja (asuntohuoneiston, SCPI:n, crowdfundingin, jne.) ja valitsee paremman.

TRI:n soveltaminen sijoitusrahastoihin, osakemarkkinoihin ja muihin finanssivoimien sijoituksiin

Tässä on erotus:

  • TRI = menetyökalu projektin hyvinvointia arvioimiseen, lasketaan kulutuksista, EI ole sijoitettu rahoitusmarkkinoilla oleva talousarvo!
  • Pääomasijoittajien tiedot (hinta, kapitalisaatio, P/E suhde, osakeosuus, betti) eivät koskaan sovellu TRI:hun, vaan rahastoihin, osaksiin, ETF:iin tai muihin sijoitettuihin arvoihin.
  • Tietoja esitettyjä erityisesti rahastoista tai osakkeista on välttämättä varmistettava päivittäin toimivia finanssikeskuksia.

Esimerkki: Saatetaan saada Amundi Index Euro Corporate SRI rahaston suoritusdata, on tarpeen tutkia emäntäalan sivustoa, Bloombergia tai Morningstaria ja erottaa tiiviisti nämä tiedot TRI:n määritelmän ulkopuolelta.

Huomioitava tapa TRI:n käytöstä sijoitusten valintassa

  • Valitaan TRI yhteisen vertailun aikana useiden sijoitusten analysointiin, sisällytetään odotetut tulot ja viimeinen myynti.
  • Sijoitettavan TRI laskennallisen arvon ytimeen liittyvä riski ja muut kriteerit kuten verovelvollisuus, kulutuksen vakavuus, likviditeetti ja markkinatilanne pitää ottaa huomioon.
  • Käytetään simuloinnin ja laskennan työkaluja saavuttaakseen luotettavan ja päivittävän TRI:n arviointiin jokaisessa projektitapaussa.
  • Rahojen nykyarvo (NAV), brutto tuotto ja palkkioaika pidetään TRI:n lisäkriteerina.

Vika vältettävä: Viallisesti yhdistää TRI ja sijoitettujen yritysten suoritusindikaattoreita

TRI ei ollakaan yritys eikä sijoitettu rahasto, sillä se ei voi ollenkaan liittyä hinnaan, osakemarkkinan kapitalisaatioon, P/E suhteen, osakeosuuden tai bettin kanssa. Se on laskennallinen indikaattori, joka perustuu projektin tai sijoituksen kulutuksiin ja ilmaistaan vain prosenttilukuna, eikä euroina.

Sulkeyttä: TRI, sijoittajien kannalta välttämätön työkalu

Tasapainon Tuottamismenettely (TRI) erottuu keskeisenä indikaattorina, jolla voidaan tarkasti arvioida sijoituksen todellista hyvinvointia ajanjakson kohdalla, sisällytetään kaikki kulutukset ja rahan aikavalu. Se ei saa koskaan yhdistää osakkeeseen tai sijoitettuun rahastoon ja sen ei ole ollenkaan markkinatietoja liitetä. TRI:n hallinnan taito mahdollistaa sijoittajiin tekemään strategisia päätöksiä, maksimoimaan luotua arvoa ja pienentämään jokaisen projektin sisäisiä riskejä. Optimaalisen lähestymistavan saavuttamiseksi on välttämätöntä täydentää se kokonaisriskianalyysilla, verovelvollisuudella ja taloudellisilla olosuhteilla sekä luotettavilla ja päivittävillä tiedoilla jokaiselle projektille tai arvolle.

Tämä ohje ohjaa sinua syventymään TRI:n käsitettä kaikissa sijoitusten päätöksissäsi, olipa se rakennusala, yritys tai finanssitaso, jotta voit rakentaa tehokasta, kestävää ja tavoitteesi vastaavaa portfolion.