SCPI adózás: Amire szükség van figyelni és pontosan kiszámolni

Szeretné befektetni az immovális területen, de ne szeretné ellátogatni az üzemeltetőkkel, és kívánja kialakítani és optimalizálni a befektetéseit? Az SCPI-k (Immovális Helyszíni Csomagkeresési Intézetek) pontosan ezt jelentik. De mielőtt vásárolna az első részeket, fontos megértenie az adózást, amely a hagyományos immovális befektetésekhez hasonlóan határozza meg ezeket a hozzáadott értékek. Ez a teljes cikk segít összehangolt módon kiszámolnia az SCPI-rendjének adózási következményeit 2025-ben, megtalálni a legjobb optimalizációs stratégiákat, és elkerülni a gyakori hibaforrásokat a kezdő befektetők számára.

Bevezetés az SCPI adózásba

Az SCPI-k a hozzáférés egyszerűsítésével, a kockázatok közösítésével és a rendszeres bevétel előre látásával hívtak. Az SCPI-ben való befektetés azt jelenti, hogy részeket vesz fel egy olyan társaságban, amely immovális üzemeltetést végez, amely főleg ügyfélintézmények, üzletek és gyakran lakásokat tartalmaz. Az üzemeltetők bevételét a részek részvételi arányuk alapján kapják meg. Ahogy minden immovális befektetésben, az SCPI részeinek tartalma adózási következményeket hoz létre, amelyeket a részek vásárlása után kell előre látni. A bevétel adózásának módja, a pluszérték adózása a részek áramlása után, valamint az Imovális Összeg Adó (IOA) is fontos, hogy pontosan kiszámolhassuk a befektetésünk nettó jövedelmét és optimalizáljuk a befektetésünk fejlődését.

Mi az SCPI?

Egy SCPI egy olyan befektetési intézmény, amely több építőtől gyűjt be pénzt, hogy immovális termékek gyűjtését, tartását és üzemeltetését végezze. Az üzemeltetők részeket kapnak, és részesülnek a társaság által kapott bevétel részvételi arányuk alapján. Az ajánlat a rendszeres bevétel SCPI-k (ügyfélintézmények, üzletek, logisztika), a defiscalizálásos SCPI-k (Malraux vagy Pinel típusú eszközök) és a pluszérték SCPI-k (hosszú távú kapitalizálás stratégiák) között változik. A bevétel árak változnak évenként, de a legtöbb francia SCPI 2025-ben 4,5%-os bruttó szinten álltak, ami attraktív összehasonlítható más befektetési megoldásokkal.

Miért fontos az SCPI adózása a döntésben?

Mert az SCPI befektetés nettó teljesítménye függ az adózástól, amely az adott bevétel és a részek áramlása után a pluszérték kivétele során alkalmazott. Több tényező is jelentősen befolyásolja az adót: a marginális adókulcs, a bevétel típusa, az SCPI helyzetének (Franciaország vagy külföld), a tartalomszint, vagy még a részek tárolása élettartamra vagy részesített tulajdonhoz. Ezen mechanizmusok megértése szükségszerű előfeltétel a teljesítmény szimulálásához és a befektetés valós eredményének értékeléséhez.

Részletes elemzés az SCPI adózásáról

Az SCPI-től származó immovális bevétel: kiszámítás és jelentés

A szolgáltatók által kiosztott jövedelemszintek egy SCPI-ben a törvényi jelentőségük szerint felvételre kerülnek. Ezért ezeket a jövedelmeteket a jövedelemadó nyilvános adójegyzéken a nemzeti jövedelmek kategóriájában kell felvenni, és nem mint osztalékok vagy mobilizált kamatköltségek. Ebben az esetben ezeket az adószámokkal, amelyeket a jövedelemadó nyilvános adójegyzék hozzáad, kell megjelölni. Így ezeket a jövedelmeteket a jövedelemadó nyilvános adójegyzékben a progresszív adószabállyal kell megjelölni, ahhoz hozzáadva a jelenleg 17,2%-os szociális előkapcsolásokat.

  • Mikro-jövedelem rendszer : elérhető, ha a teljes jövedelemek összege (minden tulajdonosnak tartozó tulajdonságokkal, SCPI-k is beleértve) 15 000 € alatt van az év során és ha közvetlenül tartozik legalább egy immoválra. Ez a rendszer lehetővé teszi a 30%-os előkapcsolást a bruttó jövedelemről, a maradék pedig hozzáadódik a globális jövedelemhez és a progresszív adószabállyal, a szociális előkapcsolásokkal hozzáadva.
  • Egyszerű rendszer : kötelező, ha a jövedelemek nagyobbak 15 000 €-nál vagy a közvetlen tulajdonos nélküli esetben, vagy a választásnál. Ekkor a SCPI-től származó költségeket (kezelési költségek, kölcsönzési kamatok, munkák, adók stb.) hozzáadhatja. A nettó jövedelmeteket ezután ugyanúgy kell megjelölni.

A megfelelő rendszer kiválasztása érdekében fontos, hogy jóváhagyandó legyen és a két módszer összehasonlítása után a legjobb rendszer kiválasztása érdekében a jövedelemi profilod alapján. Praktikusan a SCPI-ket csak közvetlenül tartozó befektetőknek kell kiválasztani a rendszeret.

A szociális előkapcsolások SCPI jövedelemekhez való alkalmazása

A francia SCPI-kból származó jövedelemszintekhez a 17,2%-os szociális előkapcsolásokat hozzá kell adni. Ezek az előkapcsolások a jövedelemadó nyilvános adójegyzékben a progresszív adószabállyal hozzáadva, még akkor is, ha nem vagy adószemély. Egy magasabb tranzakciós szinten lévő adószemély számára az adószámok teljes hozzáadása a jövedelemhez 40%-nál magasabb lehet. Ezért fontos, hogy minden jövedelem számításában figyelembe vegyük ezt az hatást. Az európai SCPI-k, amelyek nem francia területen vannak, részesítenek részlegesen ezekből a szabályokból (lásd alább).

Különleges eset: az európai SCPI-kból származó jövedelemek adószabálya

Az európai immoválra vonatkozó SCPI-k (Németország, Belgium, Spanyolország, Olaszország stb.) a konzolidált adószabályok miatt általánosságban alacsonyabb adószabályokkal rendelkeznek. Ezek a konzolidált adószabályok a Franciaország és az üzemeltetési országok közötti adószabályokkal hozzáadva, amelyek a dupla adószabályok elkerülésére szolgálnak. Praktikusan az adószámokat ahol a tulajdonság található, az országban kell megjelölni. Például a Németország 15,825%-os adót követ, a Belgium pedig 21%-os adót követ. A Franciaországban a jövedelemadó nyilvános adójegyzékben a jövedelem adószámát hozzá kell adni, ami neutralizálja a jövedelem adószámát a progresszív adószabállyal. Ugyanakkor az európai SCPI-kból származó jövedelemszintek nem kapnak hozzá a francia szociális előkapcsolásokhoz, ami növeli a részvényesek számára a nettó jövedelmet. Azonban fontos, hogy ellenőrizze az országok közötti átlagos adószintet, mert ez változik és befolyásolja a teljes jövedelmet.

A Tőke Adója (TÁ) a SCPI részvényesek számára

Megrendelheti a SCPI részvényeket, amelyekkel az Összetett Térszemértékesítési Adóra (OTA) körül van körbevethető, ha az összes immovális termékek nettó értéke 1,3 millió euró felett van január 1-jén az adott évben. A részvényeket tartalmazó részvétel (az életbiztosítás szerződéseket is beleértve) értékelését a SCPI által kezelt épületek értékének megfelelően kell végrehajtani. Az értékelés a részvények kiemelési értékére alapozódik január 1-jén. Nincs külön abatment: a részvények által kezelt immovális érték része teljesen bekerül az adó alapba.

A részvények eladása sorban emelkedő értékek adózási szabályai

Ha eladja részvényekét a SCPI-ben, előidézhet egy immovális érték növekedést, amelyet adózáni célból kell számolni. Ez a különbség a vásárlási ár és a vásárlási ár között (az eladási és vásárlási költségek kivonásával). Az adózási szabályok az immovális érték növekedésére vonatkoznak:

  • Adózás az adózott jövedelemmel: 19 %
  • Szociális előfizetés: 17,2 %

Az abatment a tartaléki időtartam függvényében alkalmazható:

  • 6 % abatment/év a 6. és a 21. év között az adózott jövedelmetől;
  • 4 % a 22. évben az adózott jövedelmetől;
  • Teljes irányított adómentesség a 22. év után és teljes szociális előfizetésmentesség a 30. év után.

Ez felülítható egy kiegészítő adószázalmmal, ha az érték növekedése 50 000 € felett van (2 és 6 % közötti százalék a mennyiséknak megfelelően). Ez az adózás szabályai ugyanilyenek, mint a részvényeket tartalmazó életbiztosításoknál, amelyek nem tartoznak a nyilvános üzemeltetési egységekhez.

A SCPI tranzakciói eredményei finanszírozásból származó bevételének adózása

Amikor a SCPI időről-időre egy túlterhelési tranzakciót kezdeményez, ezek a finanszírozás eredményei a kapitalizált jövedelemként adózhatók, és nem mint immovális jövedelem. Ezek a termékek 30%-os előfizetési adózást (12,8%-os adózott jövedelem és 17,2%-os szociális előfizetés) kívánják, kivéve, ha a szabályozott adózásra választottak. Így figyelemmel kell követni a részvényeket a SCPI-ben, hogy a valós jövedelmet és a finanszírozás eredményeket megfelelően osztjuk el a portfólióban.

Fiskális SCPI esetek: specifikus eszközök

Néhány SCPI speciálisan koncentrálódik új vagy átfogásra szánt lakásokra, és hozzáférhet a defiskálizálási eszközökhez, mint például a Pinel, a Malraux vagy a Denormandie. Egy fiskális SCPI-ben történő befektetés esetén, feltételezve, hogy a feltételnek megfelel, lehet adót csökkenteni a részvényeket a SCPI-ben, a részvények megőrzésének és a megfelelő bérlési és pénzforrás/levéltételi korlátozások betartásának feltételezésével. Például, egy Malraux SCPI adót csökkentést biztosít a végrehajtott munkák részeire a SCPI-ben, és az első évben is megszerzhető. Ezek az eszközök adómentességet tartalmaznak, és szigorú feltételeket tartalmaznak a fiskális előny megőrzéséhez.

Stratégies pour optimiser la fiscalité des SCPI

Bien choisir son régime d’imposition des revenus SCPI

A micro-foncier rendszert vagy a valós rendszert választva fontos döntést hoznak minden évben az adott tulajdoni bevételékről szóló jelentés során. Ha megfelel a micro-foncier rendszerhez (az összes tulajdoni bevétel bruttó értéke 15 000 € alatt és legalább egy közvetlen kifizetésre vonatkozó tulajdonság van), a 30%-os csökkentés egyszerűsíti a kezelést és csökkenti az adót. Azonban a valós rendszer esetleg előnyös lehet, ha befektetést finanszolál kölcsön vagy ha a SCPI által kiosztott jövedelem nettó értékét jellemzik sok kivontható költség. Fontos, hogy hozzon végső döntést a helyzet szerinti szimulációk alapján.

Városi alkatrészek (SCPI) európaiak segítségével csökkentheti az adót

Az olyan SCPI-kbe való befektetés, amelyeknek alkatrészek vannak Franciaországn kívül, kétfajtának tekintendő: gazdasági szerteágazás és potenciálisan csökkenő adókulcs. Ezek a részvények által generált bevétel általában nem tartozik a társadalmi költségek kivonása közé, és nagy mértékben neutralizálja az adót Franciaországban a hitel adó kivonásán keresztül. Ez lehetővé teszi a befektetett pénz nettó jövedelmének jelentősen növekedését a nagyon adótámasztott adófizetők számára. Ahhoz, hogy maximalizálja a stratégiát, ajánlott kombinálni francia SCPI-ket (egyedi bevételek forrás, stabilizálás) és európaiakat (adókulcs optimalizálása, nettó jutalom javítása) a helyi adórendszer figyelemmel a befektetési országban.

Felhasználja az adóköröket: életbiztosítás és PER

A legtöbb életbiztosítás-szerződés és néhány életkorú pénzügyi termelési program (PER) lehetővé teszi, hogy részvényeket, amelyekben SCPI-k is részesülnek, beillesztse. Ebben a kontextusban néhány bevétel vagy pluszérték az adót csökkentő szinten élhet, különösen az életbiztosítás esetében, ahol ez az időtartam 8 év után alkalmazható. Az életbiztosításban a részvények visszavonása (teljes vagy részes) az adó rendszeres jellegű szabályozás alapján történik, amely az éves jutalmi csökkentés (egy magánjellegű személy számára 4 600 €, egy párokkal 9 200 €) és a fogyasztói adó (8 év után 24,7%) alkalmazásával jár. A szerződés belül lévő jutalmak nem adózók, amíg nem visszavonták őket.
Figyelem: ha az SCPI részvényei egy életbiztosítás-szerződésben találhatóak, még mindig szerepelnek az IFI adó alapjában, a tulajdoni jellegük arányában.

Rövid ideig terjesztett tulajdon: optimalizálja az adót és készít elő a továbbítást

A SCPI részvények rövid ideig terjesztett tulajdon (nudité vagy usufruit) felhasználásával nyilvánvalóan előnyös adókulcsot biztosít. Ha vásárol nudité részvényeket, alacsony áron kapod őket és nem kapsz tulajdoni bevételt a terjesztés ideje alatt (általánosságban 5-10 év). Így elkerülsz az adót a tulajdoni bevétel és az IFI szempontjából ezen időszakon, de végül automatikusan kapod meg a teljes tulajdonat a terjesztés után. Ellenben az usufruit részvényes kapja a bevételt és adót kell fizetnie, de nem értékesíti a kapitalistikus értéket a terjesztés idején. Ez a mechanizmus megelégedt azokat a befektetőket, akik a továbbítás optimalizálását keresik, különösen a generációs átadások vagy hosszú távú projektök keretében.

Kölcsön segítségével hozza meg a SCPI részvényeit

A hitelt használó befektetés lehetővé teszi a kölcsönszámok kivonását az alapterületi jövedelemről a valós rendszer keretein belül. Ez a kivonhatóság csökkenti a befizetendő adót és optimalizálja az adókulombírás utáni befektetés eredményét a kölcsön visszafizetési fázisban. Egy érdekes stratégiája lehet, hogy hitelt használó SCPI-ben befektethetsz, hogy hozzon létre egy adókulombírási hatást. Fontos azonban, hogy minden kötelezettségvállalás előtt értékelj a jövedelemszabadság stabilizálódását, a kiválasztott SCPI-k szintűtlenített sebezhetőségét és integrálj a hitel teljes költségét a pénzügyi szimulációjába.

Példa a SCPI adószámításra

Hypothézis egy 30%-os adószintű befektető, aki 8 000 euró alapterületi jövedelmet kap SCPI franciai általánosításából 2025-ben. Nincs más közvetlen immovális tulajdonja, ezért automatikusan a valós rendszerben van. Az 8 000 euró jövedelméből:

  • Adószámítás az adószámításban a növekvő adótarifák szerint: 30 % × 8 000 euró = 2 400 euró
  • Szociális előfizetések: 17,2 % × 8 000 euró = 1 376 euró
  • Ez az összes adókivonthatóság 3 776 euró, tehát a nettó eredmény körülbelül 4 224 euró

Konkrét példában, 8 000 euró jövedelem, amely az Almánciai (helyi adószint 15,825%) SCPI-európaiakból származik, az adófrancia szintűsítése csökkentheti az adóhitelt, és a szociális előfizetések nem alkalmazhatók. Ez a szervezet nagyobb nettó eredményt nyújt azonos adószint esetén.

Összefoglalás: Számítás, optimalizálás és szenzitív SCPI-ben való befektetés

A SCPI-k az egyik leginkább hatékony és elérhető kollektív immovális befektetés, amely segít a pénzügyi tulajdonságokat változtatni és reguláris jövedelmet termelni. Az adószabályozás viszont szigorú figyelemmel kell kísérni több kulcsfontosságú ponton is: adókategória, adórendszerek kiválasztása (micro-foncier, valós), a szociális előfizetések hatása, az Európai SCPI-k specifikusa, az IFI hatása, a plusvalók speciális kezelése a vásárláskor vagy az életbiztosítás, PER vagy a demembrement.

A SCPI adószámításának pontos megítélése érdekében személyre szabott szimulációkat kell végrehajtani - amely az összes adóváltozókat tartalmazza - és magát a projekten át terjeszkedő expertusokkal kell körülönteni, különösen amikor több stratégiát szeretnél megállapítani (diversifikáció, kölcsön, átvitt tulajdon, SCPI adóstratégiai választás vs. SCPI eredményes, stb.).

2025-ben a francia SCPI-k általánosított általános eladás módja körülbelül 4,5%-os bruttó, de a nettó eredmény adókulombírással változik jelentősen a pénzügyi és adóstruktúra alapján. A nemzetközi adószabályozás finomításai, a defizibilizációs eszközök és az innovatív befektetési stratégiák széles körű lehetőségei a teljes hatékonyság növeléséhez. A szolgáltatások informálása, összehasonlítása és az adószabályozás előre meghatározott alkalmazásának időt vesz igénybe, hogy a SCPI-t a legjobb módon használjuk és szenzitívan és tudatosan befektessünk a papírpontba.